恩施州自然资源和城乡建设局 恩施州住房和城市更新局关于印发《恩施州住宅品质提升规划建设技术指引（试行）》的通知

恩施州自然资源和城乡建设局 恩施州住房和城市更新局关于印发《恩施州住宅品质提升规划建设技术指引（试行）》的通知​

各县市自然资源和规划局、住房和城乡建设局，各相关单位：
为全面提升我州住宅品质，打造安全舒适、绿色智慧的居住环境，结合我州实际，现印发《恩施州住宅品质提升规划建设技术指引（试行）》，请遵照执行。本通知适用于我州新建商品住宅项目的建筑设计、施工和管理，新建保障性住房、安置房和改扩建既有住宅可参照执行，鼓励已供地但尚未取得商品房预售许可证的项目参照本通知要求提升住宅品质。除遵循本通知要求外，尚应符合国家、行业和地方现行有关标准的规定和要求。

恩施州自然资源和城乡建设局  恩施州住房和城市更新局
2026年5月28日    ​

恩施州住宅品质提升规划建设技术指引
（试行）​

为深入贯彻落实州委、州ZF关于提升居住小区规划建设品质的相关要求，顺应人民群众对美好生活的向往与追求，为居民打造安全舒适、绿色智慧的居住环境，依据《高品质住宅技术标准》（DB/T 2305-2024）、《恩施州城市规划管理技术规定》（州ZF令第7号，以下简称《技术规定》）和《关于构建房地产发展新模式的若干措施》（恩施州政办发〔2025〕21号，以下简称《若干措施》），系统吸纳各地实践经验，结合恩施州实际，制定本技术指引。
一、优化规划布局
1.科学管控开发指标，提升居住舒适度。严格管控建筑密度、绿地率、容积率等核心指标，建筑密度不宜超过30%、绿地率不宜低于35%、容积率不宜超过2.0；新建住宅建筑高度州城不超过80米、其他县城不宜超过54米。
2.优化空间布局形态，保障人居环境。住宅布局需充分兼顾与周边环境、建筑的协调性，注重引入夏季主导风，避免采用封闭“围合式”设计；鼓励采用高低错落、点板结合的布局模式，构建疏密有致的空间形态，保障住宅日照、通风条件与合理视距，建筑布局应充分考虑变配电室、垃圾转运站、公共厕所等配套设施与周边建筑的关系，减少对居民生活的影响。
3.支持规划方案灵活调整，适配市场需求。已供地但尚未取得商品房预售许可证的项目（含单栋住宅），在不改变用地性质与容积率的前提下，可按程序申请优化规划设计方案，允许根据市场需求调整住房套型结构及商住比例。
4.完善交通流线设计，实现人车分流。遵循“安全便捷”原则，构建人车分流的交通体系，引导机动车就近接入地下车库；确需设置地面机动车停车位的，应结合外围临街配套商业设施统一布局。
5.打造生态绿化环境，营造高品质园林景观。居住小区绿化景观要融入园林设计思维，倡导集中开放、生态友好的居住区园林绿化设计，鼓励采用乡土植物，通过坡地绿化+立体园林绿化、水景营造、下沉庭院打造、屋顶花园布置等多元手法，提升景观品质；推广乔木+草坪+点缀花丛的小区绿化布局模式，打造可观、可赏、可憩的小区绿化空间。室外公共部位的花坛、梯步、吧台等阳角应采用圆弧形或倒角处理，降低磕碰受伤风险。
6.规范半敞开空间计容规则，强化指标管控。入户花园、阳台等半敞开空间，其结构底板水平投影面积之和不超过该户套内面积（不含公摊及阳台、入户花园）30%的，按1/4计入容积率；超过30%的，全部阳台（含封闭阳台）与入户花园需按《技术规定》100%计容。阳台进深与相邻功能空间进深比例原则上不超过2:3，非服务阳台最小进深1.6米、最大进深不大于3.0米；开敞阳台至少有一个完整边为临空面（即阳台直接面向室外空间、无实体结构遮挡的部分）；按《技术规定》管控要求强制设置的封闭阳台，按开敞阳台计算建筑面积和容积率。
7.明确不计容空间范围，细化管控要求。除《技术规定》《若干措施》明确的不计容建筑面积外，每套住宅设置1处水平投影面积不超过4.0平方米的集中设备平台的，按本技术指引设置的住宅飘窗、公共开敞空间、公共下沉庭院、配套和公共服务用房及设施、高品质立面装饰材料饰面层、室内公共体育运动设施及用房、单层有顶盖两侧无围护结构的风雨连廊等，均不计入容积率。
二、精研建筑设计
8.明确住宅层高标准，优化套型设计。普通住宅层高不宜低于3.1米；鼓励住宅套型设计从建筑全寿命周期考虑，功能合理、动静分区。合理设置单套卫生间个数，单套户型建筑面积90平方米以上的不应小于2个，150平方米以上的不宜小于3个，且具备自然通风和采光条件。
9.提升套型设计适配性，满足全生命周期需求。倡导大空间布局，采用支持灵活分隔的结构体系与墙体构造；充分考量储物与晾晒功能，确保其可满足全龄段使用需求。
10.规范飘窗设计要求，统筹实际与管控。结构净高2.1米以下且进深不超过0.6米的全采光住宅飘窗（厨房、卫生间等非居室空间除外），不计算建筑面积；确因观景、采光需求可设置转角飘窗。
11.鼓励架空层与公共空间建设，拓展便民场景。非多低层住宅除配置必要的配套设施外，底层架空面积应不低于50％，架空层层高不低于3.6米，净高不低于3.0米；用作绿化、公共休闲、文化艺术等公共开敞空间的部分，不得围合封闭改作他用或对外出售。鼓励结合场地现状与地下空间配建邻里中心、公共下沉庭院；因地形限制需整体抬高场地的，抬高部分用于停车、配套及公共服务的，不计建筑密度。
12.提升建筑立面与第五立面品质，兼顾实用与美观。鼓励顶层设计屋顶花园（需满足安全、排水、消防、荷载等相关要求），丰富建筑第五立面效果；鼓励住宅小区采用公建化设计，支持采用干挂石材、金属、陶板等高品质立面装饰材料。建筑立面上的附属设施需统一美化处理，空调室外机位设备平台、太阳能挑板等室外设备设施应与立面风格相协调，排水立管、太阳能管及空调冷凝水管等需隐蔽设置，避免外露管线影响建筑整体美观。通信、电力、给排水、消防及其他智能化管线应统一规划设计、同步建设投入使用。
13.强化设计创新与文化融入，凸显地域特色。鼓励推进设计创新，彰显建筑美学特质；在山墙、檐口、腰线、门窗、屋顶、阳台等建筑细部融入民族与地域特色元素，增加多样化、有质感的细节设计，充分体现高品质生活的文化底蕴与时代特征。
14.强化设计源头噪声防控，打造安静居住环境。电梯井道、电梯机房、水泵机房、通风机房等产生噪声或振动的房间不应紧邻卧室和起居室布置；排水立管不宜贴临卧室墙体，并应采用低噪声管材或采取包覆隔声材料的隔声措施。屋顶消防稳压设施不应直接设置在住宅卧室和起居室的正上方，并应设置减振措施。
三、完善小区配套
15.推进人行出入口一体化设计，优化业主体验。鼓励人行出入口结合配套商业及小区大堂等功能开展一体化设计，大堂内宜设置接待前台、会客大厅、咖啡吧、书吧、快递寄存、值班室、卫生间等功能区域，为业主提供便捷服务。
16.完善健身步道建设，满足居民运动需求。鼓励居住小区结合小区道路、集中绿化、景观小品、活动场地等布置健身步道，步道宽度不小于1.25米，长度不小于200米，宜打造环形步道，全面满足居民日常活动需求。
17.丰富体育设施配置，提升便民服务水平。鼓励配建羽毛球场、篮球场、乒乓球场、小型足球场等室外体育运动设施，有条件的小区可增设游泳池；室外体育运动设施计入绿地率，配建的各项体育运动设施可纳入《技术规定》第十条要求配建的“体育健身设施”指标。室外场地应动静分区，将活动器械、群体活动的“动区”与有休憩设施的“静区”适当隔离，避免互相干扰。
18.补齐公共服务短板，打造多元便民场景。鼓励结合入户大堂、下沉庭院、公共通道两侧等区域配建快递收寄、公共食堂、共享客（餐）厅、小型诊所、会客交流、老幼活动、文化艺术、幼托、养老等公共服务设施。
19.提升地下车库品质，打造绿色安全车库。鼓励推广采光天窗、下沉庭院或星空顶等设计，改善地下车库采光通风条件，打造绿色舒适的阳光车库。地下停车库出入口地面的坡道外端应设置防水反坡，防水反坡高度不应小于150mm。出入口汽车坡道起始端和底端应设截水沟和耐轮压沟盖板；出入口应安装智能防淹装置、防淹门或防汛挡板等，挡水高度不应小于0.8米。地下车库地面应采用具有耐磨、抗碾压、防渗透、防滑等性能的地坪材料。地下车库出入口上方增设雨篷且不计算建筑面积和建筑密度，同时地下车库停车区与楼电梯前室门之间应预留宽度不小于1.2米的人行通道。
20.构建无风雨归家流线，优化居民出行体验。鼓励结合配套商业、出入口大堂、地库、单元入户大堂等空间设置风雨连廊，并配套设置座椅、报刊栏等设施，满足居民休憩交流、乘凉避雨、运动散步等多样化需求；单层有顶盖、两侧无围护结构的风雨连廊，不计算建筑占地面积。住区道路、公共绿地、主要室外活动场地、供居民使用的配套公共设施主要出入口、住宅的首层出入口、门厅、电梯厅、地下车库等应设置连通的无障碍通道。
21.优化停车设施配置，满足业主多样化需求。住区机动车停车位数量不宜低于1.1个/户，鼓励配置车位宽度不小于2.5米、深度不小于5.5米的小型机动车位，此类车位数量占配建标准车位数量比例不低于10%；不得采用机械停车位，并严格落实充电车位要求。相对集中设置的遮阳避雨的摩托车、电动自行车停车棚，配套充电设施，停车棚不计算建筑面积、不计入建筑密度。
四、提升住宅质量
22.分户墙隔声性能不应小于50dB，宜采用不小于200mm厚的实体墙或其他能达到以上隔声效果的构造措施。分户墙上不应设置配电箱、分集水器等，开关、插座应错位布置。卧室、起居室（厅）的楼板撞击声声压级应小于60dB，结构厚度不应小于130mm，宜设置不小于5mm厚的减振隔声层或其他能达到以上隔声效果的构造措施。
23.紧邻城市交通干线两侧的住宅，居住空间的外门窗应采用中空夹胶或三玻两腔等隔声性能良好的外窗。门窗安装构造的气密性和水密性不应小于外窗的气密性和水密性要求，外门框、窗附框与墙体之间缝隙应采用高效保温材料填塞密实并做好密封防水。
24.卫生间应采用同层排水技术，所有墙面防水层高度应为2米，2米以上设置防潮层，卫生洁具水封深度不得小于50mm。下沉槽模板设计应便于混凝土充分振捣，施工过程中应采取防止杂物堵塞排水系统的措施，管洞宜直埋预留，如后封填应采用吊模措施，找平层应向地漏处找坡，坡度宜为1%，排水管道应做好隔音措施。
25.屋面结构层应选用抗渗等级不低于P6的防渗混凝土，多层构造应设计排气系统，排气管应贴墙设置，防水卷材在女儿墙等部位收口应结合屋面整体立面效果，采用耐腐蚀的金属材料压条，刚性保护层应选用不小于50mm厚C30混凝土并加抗裂纤维，设置屋顶花园或其他附属设施的，应编制专项方案，并经专家论证。
26.外墙使用全混凝土时，其穿墙洞、杆洞应外低内高，外窗与窗洞口四周应设置挡水坎、防水带或企口等构造。外墙窗洞口周边应配至少2根直径不小于12mm的加强钢筋以避免洞口开裂。建筑外立面应采用干挂体系或锚粘结合（以锚为主）的一体化外墙保温做法。
27.小区应实现移动通信信号全覆盖，并采用光纤到住户。应增强电梯轿厢、地下空间、楼梯间、机房、卫生间等区域的信号强度。住户室内应设置家居配线箱，预留光网络单元、路由器、网关、中控主机等的位置和电源。
28.小区应根据实际情况合理配置智慧物业管理、视频监控、入侵报警、出入口控制、楼寓对讲、智慧灯杆、紧急呼救、智慧充电桩、设备运维管理、电梯监控、住区环境监测等智能化系统。
29.住宅交付时应提供住宅质量合格证、住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅使用说明书应包含住宅平面、结构、设备、管线、装修材料使用说明、维护维修更换说明等信息。
五、推广智能建造
30.全面推广BIM技术应用，使用BIM软件等进行专业集成设计和三维数字化设计，基于BIM模型进行建筑性能分析和设计优化，融合生产、施工和运维阶段需求，组织工程BIM应用成果验收，确保BIM模型与实体工程一致。
31.推广先进装配式预制部品部件，应用三板（楼板、隔墙板、楼梯板）、竖向构件等标准化构件，鼓励带水房间使用具有防水底盘等防渗漏技术，推广保温结构一体化预制外墙、集成厨房等高效集成部品部件，预防住宅质量通病。
六、推行绿色建筑
32.明确绿色建筑等级，构建低碳技术体系。建筑应合理应用节水、节地、节材、节能和可再生能源利用等低碳技术，结合我州实际情况，恩施市和利川市的高品质居住小区中的建筑宜达到GB/T 50378绿色建筑二星级标准，鼓励其他县市的高品质居住小区中的建筑向GB/T 50378绿色建筑二星级标准提升；可再生能源系统可优先选用空气能、地源热泵等系统；建筑宜实行全装修交付，实际交付的材料和做法的价位和品质不应低于样板房。